什么是分散式长租公寓
摘要：长租公寓并非一个新鲜词汇，现在的长租市场就非常成熟，长租公寓通过将房地产、业主、租客连接起来，可以有效地盘活房地产的库存。从政策来说，长租公寓的出现正是保证了房地产居住属性的重要方式，政策红利不言而喻。根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。下面一起来了解一下长租公寓分类相关知识。长租公寓分类
根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。
集中式长租公寓是什么
集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。
什么是分散式长租公寓
分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。
集中式与分布式长租公寓的区别
一、集中式公寓：统一改造，统一管理
集中式公寓的运作模式较为传统，主要是以独栋商业楼宇为运作标的。公寓运营商通过收购或租赁的方式获得整栋楼宇的管理权后，包租后对房屋进行统一改造，较后再将公寓租赁出去。受制于市区地段的高租金以及房源紧俏，集中式公寓多分布在近郊等位置，靠近产业园区、或是高新科技园区等。因此，集中式公寓适合精品开发，也更容易注入公寓的企业理念。此外，得益于房屋较为集中以及社交距离较短，运营团队可以更好的构建社交圈以及提供社区化服务。
目前YOU+、魔方、泊寓、新派、窝趣、未来域等都是集中式公寓，其中泊寓是万科旗下租赁品牌，成立于2015年8月，其主要针对青年白领，依据其居住习惯，打造富有青春气息的全能新品。万科在房企中位列龙头，拥有成熟的开发链，其在改造、品牌上具有先天优势，万科物业也能够为泊寓的服务提供更多保障。2017年，万科泊寓已经进入25个城市，获取房间数8.4万间，根据计划，2017年总获取房间数量超过10万间，预计到2018年，万科将拓展公寓目标45万间。
二、分布式公寓：房源更自由是“杀手锏”
分布式长租公寓起步相对较晚，模式较为单一，房源主要来自分散的房东，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造。相对于集中式公寓而言，其包含的部门更加多样化，有庞大的运营系统，合理速度扩张后可以帮助分布式公寓产生规模效应。与此同时，由于房源较为分散，产品层次相对丰富，租客可以有更多的选择空间，可以满足不同群体对房屋的格局、地理位置、家装等方面的需求。也正因此，运营商在产品运营过程中难以标准化，管理成本相对较高。
目前红璞公寓、蘑菇公寓、水滴公寓等模式均是分布式，自如作为链家旗下租赁品牌，经过3年的探索和发展，2016年5月拆分独立发展，目前运营较为成熟。公司拥有多条产品线，装修风格多样，同时也提供组后维修、双周保洁及管家服务等，可以进行线上预订，通过O2O模式重组租房市场格局。
三、未来风向标
就目前市场来看，集中式和分布式公寓并非完全分离，毫无联系，像自如以及优客逸家在集中式和分布式的业态模式均有涉及。虽然集中式公寓在前期资金投入较高，但容易产生规模效应，后期的管理成本，尤其是人力成本较低。综合来看，集中式公寓凭借自身*的用户租赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。
“集中式”VS“分散式”
对于普通租客而言，更原意选择集中式公寓还是分散式公寓？
“首先看价格，其次看位置。”租客李小姐告诉记者。“这些代理经租机构运营的房源，普遍比传统房源价格更高。就算有装修、管理等增值服务，租客付款时也得权衡一下。”
经记者走访了解，从价格来看，集中式公寓的整体溢价水平更高。以魔方公寓为例，其单间公寓价格比周边出租民房高出15%-25%，最高达到6000元/间，主要集中在交通便利的城市中心区域或产业园区以及大学城等。在嘉定安亭、闵行等地区，集中式公寓的普遍单价为2000元/间左右，与周边出租民房相差无几。
分散式公寓的溢价水平相对较低。在闵行区颛桥镇内，记者看到一套三室一厅的房源，获取房源的价格约为3300元/月，而出租价格则为3600元/月，上浮价格仅300元。
“房屋的位置不同，租金随位置波动的差异较大。”李小姐说。“无法直接比较集中式和分散式公寓的价格差异。”最后，在郊区工作的她选择了入住附近一家集中式公寓。
从位置来看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成，位置较为灵活，在地铁、车站等关键交通枢纽周围均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中环、外环线内，在内环区域少有涉及。
在居住体验方面，集中式公寓提供的房间更标准，配套设施也相对齐全。而分散式公寓很大程度依赖房东本身提供的房源条件。
政策层面仍有考验
尽管市场发展如火如荼，在政策层面，两类公寓均面临自身考验。
对于集中式公寓而言，这样的考验更为严峻。搜索上海住房租赁公共服务平台显示，目前可以租住的代理经租房源仅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥无几。为何会出现这样的现象？
相关企业负责人表示，集中式公寓大多由商业、商办用地改建。在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中提到，允许商办用房等按照规定改建用于租赁住房。但具体的实施细则仍未出台，对于商办用房的类型和消防标准缺乏进一步规定，导致这些公寓至今仍处于“灰色地带”。部分地区已开始对相关项目展开综合评估，对具备一定区位优势，在能保证使用安全、人员安全、消防安全的前提下，探索试点商办等用房改造用作租赁住房的标准和流程。
长租公寓品牌排名长租公寓发展现状
长租公寓在近几年来已经开始崭露头角，长租公寓很好的迎合了年轻人的需求，就目前政策对于租赁市场的规定，为缓解房地产市场的压力，针对房屋租赁有了很多的放开政策，长租公寓借机得以很好的发展，那么长租公寓排名是怎样的呢，长租公寓目前的发展现状如何呢？
一、长租公寓品牌排名
1、YOU+已经在上海推出首个短租公寓的试点项目，且收到不错的回想。于今年7月YOU+和花样年地产合作，在南京开展新市场。这次YOU+的项目开展将为青年创业打造一个共创、共享、共赢的生活及创业空间。
2、魔方将启动公寓+的战略，推出门对门的生活、工作新模式。魔方公寓将全面打开店面加盟的模式，加快店面数量的增加速度，计划在三年内新门店在已有90家直营店基础上增加800家。
3、贝客涵盖自助自助茶吧、健身房、个人办公空间等满足年轻人休闲娱乐、文化交流、自主办公的复合式需求。贝客表示未来将向公寓+的方向投资，在邻里中心中加入创业中心，让租户在业余时间开创副业。
4、未来域1月成立于南京创始人王宇，隶属于未来域(中国)控股有限公司，主要为白领、单身、家庭、企业提供住房资源。未来域创建初将目标定位于全国连锁公寓运营租赁体系，后因格局小，将市场放眼于婚前阶段停留在一二线城市的青年中产阶级。
二、长租公寓发展现状
1、长租公寓绝大多数均扎根于北上广深一线城市，并积极在一二线市场上快速跑量扩张。原因有三，其一，一线城市人口密集而房价高企，租赁市场需求旺盛；其二，人们收入水平提高，长租公寓提供的产品和服务正好可以迎合需求；其三，一二线资产增值的预期和资产的安全性，更符合金融资本的投资需求。
2、按照市场上的参与主体划分，长租公寓各大品牌运营商可以细分为五大类。长租公寓领域中创业派数量最多，他们在资源端和资金端都没有优势，另辟蹊径，做轻资产运营，开展互联网+的模式，在市场上占领了一席之地。更有实力的第六大门派国家队即将开始进场。
3、，成立国有住房租赁公司是共同的选择，各地都有明确的公司成立目标。比如成都，到底，将新组建或依托现有国有企业组建3至4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。
上海长租公寓租金是多少
长租公寓相信大家并不陌生，其实这个行业很早就开始出现，不过随着近几年来国家的大力扶持，才逐渐被大家所熟知，特别是在上海这样的一线城市，长租公寓的很大程度上满足了上班族们对于居住的需要，那么上海长租公寓租金是多少呢?
我国早先出现的长租公寓是类似于二房东延生出来的模式，个人将其拥有或租赁来的大量房源进行标准化的装修和管理再整体出租。而在消费模式不断升级的大背景下，“互联网+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
而长租公寓相较于传统的租赁房最明显的特征就是租赁关系稳定，可以通过收集散户房源装修分割后再出租，也可以购买或自持整栋物业统一装修后再出租，而长租公寓的承租人与传统的租房相差无几，差异主要体现在供应端的运营方式上。
具体到上海来说，从内环到外环，再到郊区，长租公寓的租户随地理位置的变化也被分成了不同的群体，不同品牌之间的定价也存在差距，由于统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%-20%。像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元/月起，郊区2000元/月起。分散式长租公寓品牌有自如、青客、爱上租等，其定价低于集中式长租公寓，内环为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之一，且这个月收入是税前而不是税后。
目前，长租领域主要有四类参与者，开发商类(万科、龙湖等)、中介类(链家、我爱我家等)、酒店类(华住、如家等)和创业类(You+、湾流等)。理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，而针对其他领域的长租公寓品牌并不多。
我国的长租公寓市场尚处于初期的发展阶段，还没形成的一定的规模，未来长租公寓的市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。